「親が亡くなり、実家を相続しました。でも郷里の山奥で、今後住むつもりはないし、どうすればよいでしょう？」

という質問をいただくことがあります。売却や賃貸ができるようであれば、その手段を検討します。しかし、それすら難しいような場合もあります。

「いらないんですけど、相続しなければいけないのですか？ 固定資産税を払い続けなければならないのですか？」

「う～ん。。。」と答えに窮してしまいます。私だけでなく、不動産を専門に扱っている、その道のプロに聞いてもやはり同じです。答えに窮するのもやむを得ません。この質問に対する、良い回答はなく、「相続して、固定資産税を払い続けるしかない。さらに、家屋や草木の手入れも必要です」という答えになってしまいます。

「相続放棄」という制度もありますが、この場合はすべての財産を放棄しなければならず、地方の不動産だけ放棄するということはできません。やむなく相続したものの、一度も利用することもなく、近所に謝礼を払って管理してもらっているという人も少なくありません。相続手続き（不動産登記の変更）もせずに、放置されていることもあります。地方では、登記上の所有者が〝亡くなった父のさらに父〟というケースも珍しくありません。統計によると、所有者不明となっている土地を合わせると、九州に相当する面積になるのだとか。

不動産登記については、来年（2024年）に相続の登記が義務になります。手続きを怠っている場合は罰金もありますので、今後は所有者が故人であるという状態は徐々になくなっていくことでしょう。

それと合わせて、今年（2023年）4月に「相続土地国庫帰属制度」という制度ができました。いらない土地を、国が引き取ってくれるという制度です。これで冒頭の質問が解決するかもしれません。

もっとも国が引き取ってくれるとは言っても、いろいろな制約があり、それに適合した場合でなければ引き取ってはくれません。まず対象となるのは、「相続で取得した土地」のみです。売買で取得した土地は対象外です。（共有名義の土地は共有者全員での申請となりますが、相続で取得した人いれば、他に売買で取得した人がいても大丈夫です。）

建物は対象にならないばかりか、建物が残っていると引き取ってはもらえません。建物がある場合は取り壊して、更地にしなければなりません。他にダメなケースを列挙しますと、

• 抵当権が設定されている土地
• 土地の一部が道路や水路になっていて、他人が利用している土地
• 有害物質に汚染されている、埋蔵物が残っている土地
• 権利関係で争いがある、境界がはっきりしない土地
• 崖があり、管理に費用が掛かると見込まれる土地
• 工作物や車両が放置されている土地
• 他人の土地に囲まれていて、公道に面していない土地（袋地）
• 不法占拠者があるなど、トラブルの発生が見込まれる土地

などです。ずいぶんと制約が多いような気がしますが、国が引き取った後に問題が起きる可能性がある土地は引き取ってもらえないということです。引き取りの申請がされてから、国は半年から1年をかけて審査し、問題があれば引き取りを拒否されてしまいます。

 

手続きは、以下の流れとなります。

• 相談：まずは土地を管轄する法務局で事前相談をするとよいでしょう。予約が必要です。相談に行く際には、登記事項証明書（権利書）や公図、現地の写真などを持っていきます。
• 申請：申請書は郵送で提出することもできます。その場合は書留またはレターパック（赤）で投函します。相談予約して書類をチェックしてもらい、直接提出すると安心です。弁護士や司法書士、行政書士に依頼するのもよいでしょう。審査のための手数料は、土地一筆当たり14,000円です。却下された場合もこの手数料は戻ってきません。申請書以外に、図面、境界点や土地の現況を示す写真なども提出する必要があります。
• 審査：審査には半年から1年ぐらいかかるとされています。その間に問い合わせが来ることもあります。現地調査をしますが、わかりにくい場所の場合は、同行案内を依頼されることもあります。この間に、国は自治体に取得の希望を諮ります。希望があれば、連絡が来ますので、そちらに応じた方がお得です。
• 承認：承認の通知が届いたら、30日以内に「負担金」を納付します。負担金は、「10年分の土地管理費相当額」とされています。一筆につき20万円が原則ですが、土地の場所や面積に応じて高くなります。市街化区域では200㎡（約60坪）で80万円程度です。負担金を納付したら、手続きは完了です。土地は国の所有になります。所有権移転登記は国が行います。相続の登記をしていなかった場合でも構いません。

 

制度はスタートしたばかりです。たとえすぐに申請があったとしても、承認されるまでしばらくかかりますので、実績ができるのはまだ先です。報道によると、5月中旬までに6,500件もの相談が寄せられているそうです。確かに相続した土地の扱いに悩んでいる人は多いのですが、制度ができたからといって、急に利用されるようになるかは疑問です。

申請の手数料はよいとしても、負担金はある程度の金額になることが考えられます。そして、最大のネックは更地にしなければならないことです。建物の取り壊しには100～200万円程度はかかります。合計で300万円程度の負担となります。一方、建物がありさえすれば、地方では固定資産税は年数万円程度で済みます。建物がある場合は、そのまま放置してしまう方が得策となってしまいます。

建物が崩壊しそうで、近隣に危険が及ぶ可能性がある場合は、自治体が行政代執行で取り壊し、その費用を請求してくる場合もあります。しかし、そうなるのはかなりの期間放置され、自治体の呼びかけにも応じなかった場合です。いきなり費用が請求されるわけではありませんので、取り壊し費用と負担金を払ってまで国庫帰属を申請する人は少ないのではないでしょうか。もともと更地であるとか、休耕地である場合には、検討してみるのもよいでしょう。

2023.6.29記