戸建ての住宅を探していると、市街化調整区域の物件を見つけることがあります。
市街化調整区域にある物件は、他の同じような物件と比べると売却価格が安く、掘り出し物のように見えます。
それだけに、購入にあたっては十分な注意が必要です。
まず、市街化調整区域とはどのようなものでしょうか。
日本の国土は、下記のような区分がなされています。
＜都市計画法による区域区分＞
都市計画区域
市街化区域……すでに市街化となっている地域及び優先的に市街化を行う地域
市街化調整区域……市街化を抑制すべき地域
非線引き区域
準都市計画区域
その他の区域
市街化調整区域は〝市街化されていない地域〟ではなく、〝市街化を抑制すべき地域〟となっています。
つまり、新たに建物を建てたりすることが制限されている区域です。
原則として、住宅を建築することも禁止されています。
ただし、「開発許可」を得ると自宅の建築が可能となります。
「開発許可」が出るのは、以下のようなケースです。
- 農家の方が自分や子供の自宅を建てる場合
- 市街化区域に隣接されており、市街化されても問題のない地域
- 市街化調整区域に指定される前からあった住宅を建替える場合（平成13年まで）
この条件に該当しても、自由に自宅の建築ができるわけではなく、「開発許可」が必要です。
「開発許可」を得るには、申請書、土地利用計画図、図面などいくつもの書類が必要で、許可が出るのにも時間がかかります。
自宅の増改築でも必要となる場合があります。
それだけに、近くの市街化区域の物件と比べると、売却価格が安くなっています。
購入して住むだけなら、問題はありません。
しかし将来、自宅を改築または土地を売却することもありえます。
その時に支障がないかを確認しておく必要があります。
上記の「開発許可」が出るケースの②に該当するなら、それほど心配はありません。
新築の建売住宅であれば、「開発許可」が出ていると考えられます。
また、自宅を新築するために土地を購入する場合は「開発許可」が出ることを購入の条件とすることで、確認ができます
。しかし、中古物件を購入する場合は、すぐに「開発許可」の申請をするわけではありません。
それだけに、将来必要な時に「開発許可」が出るかどうかを確認しておかなければなりません。
